Fideicomiso de Titulización por Oferta Pública: ¿puede ser más simple de lo que parece?

Como CEO o CFO de una empresa de desarrollo inmobiliario o de construcción, es probable que conozcas el valor oculto en el balance de tu empresa: flujos por letras de cambio, ingresos por alquileres, cuentas por cobrar de proyectos, o contratos de largo plazo, incluso terrenos para futuros desarrollos. Todos estos son activos valiosos que el mercado de capitales permite monetizar a través de una herramienta sofisticada y poderosa: el Fideicomiso de Titulización, ya sea por oferta privada o pública.

Este mecanismo permite agrupar activos que generan flujos de caja predecibles y transferirlos a un patrimonio autónomo. A cambio, se emiten valores (como bonos o certificados) que son adquiridos por inversionistas. En el caso de una oferta pública, estos valores pueden ser colocados en la Bolsa de Valores de Lima (BVL), además, al formar parte de NUAM, esta opción podría incluso conectar tu proyecto con las Bolsas de Santiago, Lima y Colombia. En pocas palabras, el fideicomiso de titulización transforma tus activos ilíquidos en efectivo, optimizando tu balance y permitiéndote obtener financiamiento en condiciones muy competitivas.

Beneficios de la Oferta Pública

Acceder al mercado de oferta pública ancla diversos beneficios. Por ejemplo, expone a tu empresa a un mercado regulado, lo que incrementa el reconocimiento de tu marca y fortalece su imagen de Buen Gobierno Corporativo. Esto aumenta la confianza tanto de inversionistas como de compradores de tus activos inmobiliarios, quienes incluso podrían convertirse en inversionistas retail mediante esquemas de venta cruzada con tickets desde USD 10,000 o incluso menos.

Una opción particularmente atractiva es estructurar un Fondo Público de Régimen General, administrado por una Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (SAFI) autorizada y supervisada por la Superindencia de Mercados de Valores (SMV). Bajo una tesis de inversión razonable, la propia inmobiliaria puede proponer el Reglamento de Participación, establecer un Comité de Inversiones acorde a la política empresarial de la inmobiliaria y contar con la supervisión de un Comité de Vigilancia conformado por los partícipes inversionistas del Fondo Público.

Otra opción es hacerlo directamente con una Sociedad Titulizadora dentro de un ecosistema de estructuración y colocación, donde la Bolsa de Valores de Lima (BVL) podría convertirse en un aliado estratégico. La BVL tendría un gran interés en promover las ofertas públicas de valores para los Fideicomisos de Titulización de Oferta Pública para estar a la par de su ecosistema internacional. Una empresa desarrolladora inmobiliaria, con la asesoría adecuada y bajo una tesis ideal, podría gestionar un único Fideicomiso de Titulización Público para múltiples proyectos inmobiliarios, por ejemplo, podría estructurar un Fideicomiso de Titulización Inmobiliaria con el nombre de tu propia inmobiliaria (una excelente estrategia de penetración de marca). Bajo este paraguas, se podrían emitir Bonos Serie A para un proyecto inmobiliario en Miraflores, Bonos Serie B para otro en San Isidro, y Bonos Serie C para un proyecto en Los Olivos. Al asociar los Bonos de Titulización con tus proyectos inmobiliarios en la BVL, tu empresa obtendría una exposición pública sumamente interesante.

Transparencia y Tiempos de Ejecución

¿Existe un régimen de transparencia? Sí, y todas las empresas que aspiran a pasar al siguiente nivel deberían apuntar a un Buen Gobierno Corporativo en el mediano o largo plazo, algo que se puede empezar a trabajar desde ahora.

¿Cuánto tiempo toma todo este proceso? Expertos sugieren que el ingreso inicial al mercado de oferta pública tomaría aproximadamente cuatro meses. Sin embargo, una vez inscrito, levantar capital para futuras operaciones sería mucho más rápido, requiriendo solo dos meses para el trámite de inscripción de los valores en Bolsa. Sumado a la maquinaria de marketing que ya poseen las inmobiliarias, el levantamiento de capital sería significativamente más ágil.

El Éxito ya es una Realidad en el Perú: Casos que Inspiran

Esto no es teoría. Es una estrategia probada por empresas líderes en el país:

1. Los Portales S.A.: Un caso de estudio clásico. La desarrolladora inmobiliaria ha utilizado este mecanismo en repetidas ocasiones para titularizar las cuentas por cobrar de sus proyectos. En lugar de esperar años para recibir los pagos de los lotes y viviendas vendidas, obtuvieron liquidez inmediata para reinvertir en nuevos proyectos, acelerando su ciclo de crecimiento de forma exponencial. 

   
   

2. Los FIBRA (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces): Vehículos como FIBRA Prime y FIBRA Credicorp han marcado un antes y un después. Consolidaron portafolios de bienes raíces comerciales (oficinas, locales) de alta calidad y emitieron certificados de participación en la Bolsa de Valores de Lima. Con esto, no solo levantaron capital, sino que crearon un instrumento que permite a muchos inversionistas participar en el mercado inmobiliario a gran escala.

El Ecosistema de Confianza: ¿Cómo se logra?

Una oferta pública exitosa se construye sobre la confianza. Por eso, el regulador (SMV) exige un "ecosistema" de actores independientes que garantizan la transparencia y seguridad de la operación. Los requisitos no son barreras, sino los pilares de esta confianza:

• Auditorías y Memorias Anuales: Proveen un historial financiero transparente y veraz de la empresa que origina los activos. 

  
  

• Sociedad Titulizadora: Actúa como fiduciario independiente, aislando los activos en un patrimonio inembargable que protege a los inversionistas.

  
  

• Clasificadoras de Riesgos: Ofrecen una opinión experta e imparcial sobre la calidad crediticia de los valores emitidos, un factor clave para el apetito del inversionista.

  
  

• Sociedad Agente de Bolsa (SAB): Es el brazo comercial, el experto en distribuir y colocar los valores en el mercado.

El Rol del Arquitecto Financiero: Orquestando el Éxito

Aquí es donde una compañía como GOLDFISH CAPITAL entra en juego. Entramos como los arquitectos de la transacción. Nuestro rol es diseñar la estructura y dirigir a toda esta orquesta de especialistas para un resultado exitoso.

En nuestra labor como estructuradores:

1. Diseñamos la Estrategia: Analizamos los activos de tu empresa para diseñar una estructura de titulización a la medida que maximice el valor y minimice el costo de financiamiento.

   
   

2. Gestionamos el Proceso: Coordinamos el trabajo de abogados, la sociedad titulizadora y las clasificadoras de riesgo para construir el Prospecto Informativo que será aprobado por la SMV.

   
   

3. Aseguramos la Colocación: A través de una alianza estratégica con una Sociedad Agente de Bolsa (SAB) líder, garantizamos una colocación eficiente. Para simplificar el proceso para inversionistas de diversos tamaños, la SAB puede utilizar una Cuenta Omnibus. Esta es una cuenta colectiva que agrupa a múltiples inversionistas, permitiendo una gestión más ágil y centralizada de la distribución de los valores.

4. Estructuramos Nuestro Éxito junto al Suyo: Las comisiones de captación de GOLDFISH CAPITAL y del agente colocador se incluyen directamente en la "carta de pagos" (o "waterfall") del fideicomiso. Esto significa que nuestros honorarios se pagan con el propio flujo de los activos titularizados, alineando perfectamente nuestros intereses con los de tu empresa y los inversionistas. Nuestro éxito está intrínsecamente ligado al éxito de la operación.

¿Está tu Empresa Lista para el Siguiente Nivel?

Si tu compañía posee activos generadores de flujo y busca capital para expandirse, refinanciar deuda o financiar nuevos proyectos, es momento de mirar más allá de la banca tradicional.El Fideicomiso de Titulización es su puerta de acceso al mercado de capitales. En GOLDFISH CAPITAL tenemos el mapa y la experiencia para guiarlo en cada paso de este interesante juego de roles que ofrece el mercado financiero.

Ahora bien, si crees que por ahora no sientes estar preparado para una emisión de oferta pública, te brindamos todo el soporte para que iniciar una primera etapa en el mercado de inversiones de oferta privada a través de una SAFI o estructuras propias de Gestoras de Fondos de Inversión Privada bajo un esquema también de Fideicomisos de Titulización, para que posteriormente y con una adecuada estrategia técnica puedas escalar en un futuro próximo, en el mercado de oferta pública.

Contáctenos para una evaluación sin compromiso y descubra el valor que su empresa tiene por liberar.